Der Kauf einer Zweitwohnung zur Vermietung ermöglicht ein Immobilienprojekt mit einem doppelten Ziel: die Immobilie einige Wochen im Jahr selbst zu nutzen und Mieteinnahmen zu erzielen, wenn sie verfügbar ist.
An der Côte d’Azur kann diese Strategie beispielsweise eine Familienvilla, ein Haus mit Pool oder eine Wohnung in Küstennähe betreffen. Von Rayol-Canadel-sur-Mer über Le Lavandou, Cavalaire-sur-Mer und La Croix-Valmer bis zum Golf von Saint-Tropez gibt es zahlreiche Möglichkeiten, doch nicht jede Immobilie eignet sich gleichermaßen für diese doppelte Nutzung.
Die Entscheidung sollte daher weder ausschließlich auf einem spontanen Gefallen noch auf einer theoretischen Rendite beruhen.
Eine gute Zweitresidenz, die gelegentlich vermietet werden soll, muss zunächst zu Ihrem Lebensstil passen und gleichzeitig Eigenschaften besitzen, die potenzielle Mieter interessieren können, wenn Sie sie selbst nicht nutzen.
Eine Zweitwohnung verursacht das ganze Jahr über Kosten, auch wenn sie mehrere Monate unbewohnt bleibt.
Grundsteuer, Versicherung, mögliche Gemeinschaftskosten, Unterhalt, Arbeiten, laufende Verträge sowie die Pflege von Garten und Pool sind Kosten, die berücksichtigt werden müssen.
Auch 2026 bleibt die französische Wohnsteuer für Zweitwohnungen grundsätzlich bestehen. Modalitäten und Höhe hängen unter anderem von den lokalen Gebietskörperschaften ab. Manche Gemeinden können außerdem einen Aufschlag erheben.
Wird die Immobilie in den Zeiten vermietet, in denen sie nicht selbst genutzt wird, können Einnahmen erzielt werden, die einen Teil dieser Kosten auffangen.
Diese Strategie unterscheidet sich jedoch grundlegend von einer klassischen Mietinvestition:
Der Eigentümer möchte die Immobilie selbst ebenfalls nutzen.
Es gilt daher, ein Gleichgewicht zwischen drei Dimensionen zu finden:
persönliche Nutzung + Vermögen + Vermietungspotenzial.
Diese Unterscheidung ist wichtig, noch bevor die Immobiliensuche beginnt.
| Gelegentlich vermietete Zweitwohnung | Mietinvestition |
|---|---|
| Bedeutende Eigennutzung | Vermietung steht im Vordergrund |
| Auswahl wird vom Lebensstil beeinflusst | Auswahl hauptsächlich wirtschaftlich |
| Bestimmte Zeiträume für den Eigentümer reserviert | Vermietungsverfügbarkeit meist prioritär |
| Zusätzliche Einnahmen möglich | Einnahmen bilden das Zentrum des Projekts |
| Starke emotionale und vermögensbezogene Dimension | Vor allem finanzielle und vermögensbezogene Analyse |
Wer eine ausschließlich zur Vermietung bestimmte Wohnung sucht, wird daher nicht zwangsläufig dieselbe Immobilie auswählen wie eine Familie, die mehrere Wochen im Jahr an der Côte d’Azur verbringen möchte.
Genau deshalb sollte das Projekt vor dem Kauf definiert werden.
Die Frage ist einfach, aber entscheidend.
Stellen wir uns eine Familie vor, die eine Villa an der Küste des Var kaufen und jedes Jahr drei Wochen im Juli, zwei Wochen im August sowie während mehrerer Schulferien dort verbringen möchte.
Diese Zeiträume können gleichzeitig einen wichtigen Teil der touristischen Nachfrage darstellen.
Die Familie kann sich selbstverständlich dafür entscheiden, muss ihre Vermietungsprognosen dann jedoch entsprechend anpassen.
Ein Eigentümer, der hauptsächlich im Frühjahr und im September kommt, verfügt dagegen über einen anderen Kalender.
Vor dem Kauf sollte daher festgelegt werden:
Planen Sie Ihr Projekt niemals mit 52 Wochen Vermietungsverfügbarkeit, wenn Sie die Immobilie gerade deshalb kaufen, um sie selbst zu nutzen.
Die Lage muss sowohl für den Eigentümer als auch für zukünftige Mieter funktionieren.
An der Küste des Var besitzt jeder Ort ein eigenes Profil.
Rayol-Canadel-sur-Mer eignet sich besonders für Käufer, die ein ruhiges Wohnumfeld, Villen, Meerblick und Zweitresidenzen suchen.
Bei einer hochwertigen Immobilie darf die Bewertung nicht allein auf der Quadratmeterzahl beruhen.
Ausrichtung, tatsächliche Qualität des Meerblicks, Grundstückskonfiguration, Außenflächen, Zufahrt sowie die Nähe zur Küste können zwischen zwei Villen große Unterschiede schaffen.
Für Eigentümer, die sowohl einen Urlaubsort als auch einen langfristigen Immobilienwert suchen, verdienen diese Kriterien besondere Aufmerksamkeit.
Le Lavandou bietet verschiedene Immobilientypen: Wohnungen, Häuser und Villen.
Diese Vielfalt kann sehr unterschiedlichen Projekten entsprechen – vom regelmäßig genutzten Pied-à-terre bis zur größeren Familienresidenz.
Je nach Lage sollten insbesondere die Nähe zu Stränden und Geschäften, Parkmöglichkeiten und Außenflächen analysiert werden.
Cavalaire-sur-Mer besitzt mit seinem Hafen und einem Immobilienangebot aus Wohnungen, Häusern und Villen das Profil eines klassischen Badeortes.
Eine gut gelegene Wohnung erfüllt möglicherweise eine vollkommen andere Funktion als eine Familienvilla mit mehreren Schlafzimmern und Pool.
Die richtige Wahl hängt daher weniger allein von der Gemeinde als vielmehr von der geplanten Nutzung ab.
Für hochwertigere Projekte bieten La Croix-Valmer, Grimaud und der gesamte Golf von Saint-Tropez Märkte, auf denen Seltenheit, Umfeld, Ausstattung und Lage einer Immobilie erheblich an Bedeutung gewinnen können.
In Saint-Tropez und bestimmten Bereichen des Golfs kann der Markt ausgesprochen premiumorientiert sein und eine französische wie internationale Kundschaft ansprechen.
Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht.
Eine Wohnung kann für Eigentümer, die weit von ihrer Zweitresidenz entfernt leben, mehrere Vorteile bieten.
Der Unterhalt ist in der Regel einfacher, und einige Wohnanlagen bieten interessante Dienstleistungen oder Ausstattungen.
An der Küste kann eine Wohnung in Strand- und Geschäftsnähe mit eigenem Parkplatz besonders praktisch sein.
Allerdings sollten sorgfältig geprüft werden:
Eine Villa eignet sich eher für bestimmte Familiennutzungen und für Gäste, die mehr Platz und Privatsphäre wünschen.
Ein Pool, mehrere Schlafzimmer, Garten, Terrasse, Meerblick und Parkmöglichkeiten können wichtige Eigenschaften darstellen.
Dafür fällt der Unterhalt einer Villa in der Regel umfangreicher aus.
Pool, Garten, Außenanlagen, Dach, Fassaden und verschiedene technische Einrichtungen müssen in das Gesamtbudget einbezogen werden.
| Kriterium | Wohnung | Villa |
|---|---|---|
| Unterhalt | In der Regel einfacher | In der Regel umfangreicher |
| Außenbereiche | Terrasse oder Balkon je nach Immobilie | Garten, Terrasse und Pool möglich |
| Familiennutzung | Abhängig von der Größe | Häufig gut für Familien geeignet |
| Kosten | Gemeinschaftskosten beachten | Höherer individueller Unterhalt |
| Verwaltung aus der Ferne | Kann einfacher sein | Lokale Organisation oft sinnvoll |
| Premium-Positionierung | Möglich | In bestimmten Küstenmärkten sehr verbreitet |
Eine Immobilie, die dem Eigentümer gefällt, ist nicht automatisch für Ferienvermietungen geeignet.
An der Côte d’Azur können mehrere Merkmale eine wichtige Rolle spielen.
Die Formulierung „in Meeresnähe“ kann sehr unterschiedliche Realitäten beschreiben.
Entscheidend ist, wie lange man tatsächlich zum Strand, zu Geschäften oder ins Zentrum benötigt und wie sich die Verkehrsbedingungen in der Hochsaison gestalten.
Dieser Punkt wird beim Kauf manchmal unterschätzt.
In einem Badeort, in dem das Parken in der Hochsaison schwieriger wird, kann ein privater Stellplatz den Nutzungskomfort erheblich verbessern.
Das gilt sowohl für den Eigentümer als auch für die Gäste.
Eine Terrasse, auf der tatsächlich gegessen werden kann, besitzt einen anderen Nutzwert als ein schmaler Balkon.
Bei einer Villa tragen Garten, Terrasse und Pool außerdem wesentlich zum Gesamterlebnis des Aufenthalts bei.
Nicht jeder Meerblick ist vergleichbar.
Ein kleiner Blick auf das Mittelmeer aus einem Schlafzimmer hat nicht dieselbe Wirkung wie ein dauerhafter Panoramablick von der Terrasse und den wichtigsten Wohnräumen.
Auf bestimmten Luxusmärkten kann dieser Unterschied sowohl die Vermietungsattraktivität als auch den langfristigen Wert der Immobilie beeinflussen.
Die Gesamtfläche allein reicht nicht aus.
Ein Haus mit vier echten Schlafzimmern und mehreren Badezimmern erfüllt möglicherweise eine völlig andere Familiennutzung als eine Immobilie ähnlicher Größe mit weniger geeigneter Raumaufteilung.
Wer eine Zweitwohnung zur Vermietung kauft, sollte eine realistische Kalkulation erstellen.
Es reicht nicht aus, einen in der Hochsaison beobachteten Wochenpreis mit 52 Wochen zu multiplizieren.
Sinnvoller ist folgende Rechnung:
Geschätzte Mieteinnahmen
– Verwaltungs- und Vermarktungskosten
– zusätzlicher Unterhalt
– Reinigung und vom Eigentümer getragene Dienstleistungen
– immobilienbezogene Kosten
– anfallende Steuern
= tatsächlich zu analysierendes Ergebnis
Anschließend muss dieses Ergebnis in das Gesamtprojekt eingeordnet werden.
Eine Zweitwohnung kann für ihren Eigentümer sinnvoll bleiben, auch wenn die Mieteinnahmen nicht sämtliche jährlichen Kosten decken. Die Einnahmen können lediglich dazu beitragen, die Kosten einer Immobilie zu finanzieren, deren Hauptfunktion weiterhin die persönliche Nutzung bleibt.
Ist das finanzielle Gleichgewicht dagegen zwingend von einer sehr hohen Auslastung abhängig, sollte das Projekt vorsichtiger geprüft werden.
Der Kaufpreis stellt nur einen Teil des Budgets dar.
Je nach Immobilientyp sollten insbesondere eingeplant werden:
Auch 2026 bleibt die Wohnsteuer für Zweitwohnungen bestehen. Ihre Höhe hängt insbesondere vom Katastermietwert und den lokal festgelegten Steuersätzen ab.
Ziel ist es deshalb, die tatsächlichen jährlichen Besitzkosten zu berechnen und nicht nur eine mögliche monatliche Finanzierungsrate.
Dieser Punkt muss vor der Unterzeichnung geklärt werden und nicht erst nach dem Kauf.
Im Jahr 2026 wurden die Vorschriften für möblierte touristische Vermietungen verschärft. Seit dem 20. Mai 2026 ist die vorherige Registrierung von touristisch vermieteten möblierten Unterkünften Bestandteil eines landesweit eingeführten Systems. Darüber hinaus können lokale Regelungen zur Nutzungsänderung und zu weiteren Vermietungsbedingungen bestehen.
Bei Eigentumswohnungen muss außerdem die Gemeinschaftsordnung geprüft werden.
Ein Fehler wäre es daher, eine Wohnung zu kaufen und touristische Mieteinnahmen als zwingend notwendig für die Finanzierung einzuplanen, bevor geprüft wurde, ob das Projekt tatsächlich mit den geltenden Vorschriften und der Gemeinschaftsordnung vereinbar ist.
Die für die betreffende Gemeinde und Immobilie geltenden Regeln müssen zum Zeitpunkt des Erwerbs geprüft werden.
Einnahmen aus möblierter Vermietung sind steuerpflichtig.
Für Einnahmen aus touristisch möblierten Unterkünften, die 2026 erzielt und 2027 erklärt werden, ist das französische Micro-BIC-System unter bestimmten Voraussetzungen insbesondere bis zu Einnahmen von 15.000 € für nicht klassifizierte touristische Unterkünfte und bis zu 83.600 € für klassifizierte Unterkünfte zugänglich. Die entsprechenden Pauschalabzüge betragen 30 % beziehungsweise 50 %. Das tatsächliche Kostenregime folgt einer anderen Logik und erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen die Berücksichtigung von Kosten und Ausgaben nach den geltenden Regeln.
Auch die Sozialabgaben hängen von der individuellen Situation und der Höhe der Einnahmen ab. Der Schwellenwert von 23.000 € stellt insbesondere einen wichtigen Bestandteil der Regelungen für möblierte touristische Vermietungen dar.
Diese steuerlichen Regeln können sich ändern, und die persönliche Situation des Eigentümers kann ihre Anwendung beeinflussen. Ist die Vermietung ein wesentlicher Teil des Projekts, empfiehlt es sich daher, die gewählte Struktur von einem qualifizierten Fachmann prüfen zu lassen.
Für Eigentümer, die ihre Zweitwohnung weiterhin selbst nutzen möchten, hat die Ferienvermietung einen klaren Vorteil: Die Immobilie kann zwischen den vermieteten Zeiträumen wieder selbst genutzt werden.
Auch das französische Wirtschaftsministerium weist darauf hin, dass eine kurzfristige Vermietung es ermöglichen kann, eine Immobilie regelmäßig zurückzuerhalten, um eine Zweitresidenz einige Wochen im Jahr selbst zu genießen.
Eine langfristige Vermietung folgt einer anderen Logik und schränkt die persönliche Nutzung während der Mietdauer naturgemäß ein.
Die Wahl hängt daher unmittelbar vom Ziel ab:
Bleibt die Eigennutzung zentral, wird die Flexibilität des Kalenders zu einem wesentlichen Kriterium.
Diese Frage ist insbesondere für internationale Käufer oder Eigentümer relevant, deren Hauptwohnsitz mehrere hundert Kilometer entfernt liegt.
Eine Vermietung erfordert konkrete Organisation:
Vorbereitung der Immobilie, Empfang der Gäste, Schlüsselübergabe, Reinigung, Wäsche, Kontrolle der Immobilie sowie die Bearbeitung verschiedener Anforderungen während der Aufenthalte.
Ein Concierge-Service kann je nach Leistungsumfang einen Teil oder sämtliche dieser Aufgaben übernehmen.
Eine solche Organisation kann auch außerhalb der Vermietungszeiträume sinnvoll sein.
Eine Zweitwohnung sollte idealerweise Freude bereiten. Wenn jeder Aufenthalt mit technischen Problemen, Wartungsterminen und organisatorischen Aufgaben beginnt, verändert sich die Erfahrung schnell.
Dieser Gedanke ist an der Côte d’Azur besonders wichtig.
Bei Luxusimmobilien reicht der Quadratmeterpreis nicht immer aus, um zwei Objekte miteinander zu vergleichen.
Eine Villa kann aufgrund einer Kombination schwer reproduzierbarer Merkmale gefragt sein: Adresse, Ausrichtung, Grundstück, Panoramablick, Architektur, besondere Nähe zum Meer oder ein hohes Maß an Privatsphäre.
Diese Faktoren lassen sich nur schwer in einer Tabelle zusammenfassen.
Bei einer hochwertigen Zweitresidenz kann es deshalb sinnvoll sein, drei Dimensionen in die Entscheidung einzubeziehen:
| Dimension | Frage |
|---|---|
| Nutzung | Ist dies wirklich ein Ort, an dem ich gerne Zeit verbringen möchte? |
| Vermietung | Entspricht die Immobilie einer Nachfrage, wenn sie verfügbar ist? |
| Vermögen | Sind die grundlegenden Qualitäten der Immobilie langfristig interessant? |
Ein stimmiges Projekt sucht das Gleichgewicht zwischen diesen drei Dimensionen, statt einen einzigen Kennwert maximal zu optimieren.
Der Vorteil, die Vermietung bereits während der Suche mitzudenken, besteht gerade darin, eine Immobilie auszuwählen, die zu beiden Nutzungen passt.
MP Propriétés wurde von Marie Penna, die seit 2008 im Immobilienbereich tätig ist, gegründet und ist in Rayol-Canadel-sur-Mer ansässig. Das Unternehmen begleitet französische und internationale Käufer bei Immobilienprojekten an der Küste des Var und an der Côte d’Azur.
Bei der Suche können deshalb nicht nur Lage und langfristige Qualitäten berücksichtigt werden, sondern auch sehr praktische Faktoren: Erreichbarkeit, Parkmöglichkeiten, Anzahl der Schlafzimmer, Außenbereiche, Pool, Nähe zu Stränden, Raumaufteilung sowie die einfache Verwaltung aus der Ferne.
Ziel ist nicht, jede Zweitwohnung in ein Finanzprodukt zu verwandeln.
Es geht darum, eine Immobilie zu finden, die Sie tatsächlich selbst genießen möchten und deren Vermietung auf Wunsch zu ihrem wirtschaftlichen Gleichgewicht beitragen kann.
Ja. Eine Zweitwohnung kann vermietet werden, wenn sie nicht vom Eigentümer selbst genutzt wird. Der geltende Rahmen hängt insbesondere von der Vermietungsart, der Gemeinde und gegebenenfalls der Eigentümergemeinschaft ab. Für touristisch möblierte Unterkünfte gelten mehrere Formalitäten und Verpflichtungen.
Die Vermietungszeiträume können grundsätzlich an die eigenen Aufenthalte angepasst werden, sofern die geltenden Vorschriften eingehalten werden. Dadurch können bestimmte Wochen weiterhin für die persönliche Nutzung reserviert werden.
Das hängt von Budget, Eigennutzung und Zielgruppe ab. Eine Villa mit Pool und mehreren Schlafzimmern richtet sich an eine andere Nachfrage als eine Wohnung in Strand- und Geschäftsnähe.
Le Lavandou, Rayol-Canadel-sur-Mer, Cavalaire-sur-Mer, La Croix-Valmer, Grimaud, Hyères und der Golf von Saint-Tropez gehören zu unterschiedlichen Märkten. Die Wahl sollte anhand von Budget, gewünschtem Immobilientyp, persönlicher Nutzung und Vermietungsprojekt erfolgen.
Die Wohnsteuer bleibt 2026 für Zweitwohnungen grundsätzlich bestehen. Je nach Situation und Gemeinde können jedoch besondere Regelungen und bestimmte Befreiungen gelten.
Ja. Für Eigentümer, die weit entfernt leben, kann ein Concierge-Service oder eine lokale Organisation insbesondere die Vorbereitung der Immobilie und die praktische Verwaltung erleichtern – abhängig von den angebotenen Leistungen.
Der beste Test vor dem Kauf ist letztlich ziemlich einfach: Bleibt das Immobilienprojekt sinnvoll, wenn die Mieteinnahmen geringer ausfallen als erwartet?
Saisonalität, gesetzliche Regelungen, unerwartete Ausgaben oder einfach der Wunsch, die Immobilie häufiger selbst zu nutzen, können die ursprünglichen Prognosen verändern.
Der Kauf einer Zweitwohnung zur Vermietung sollte deshalb auf realistischen Annahmen beruhen und gleichzeitig das bewahren, was diese Art von Erwerb besonders macht: eine Immobilie zu besitzen, zu der man zurückkehren, die Familie einladen und die Côte d’Azur genießen kann.
Sie planen den Kauf einer Zweitwohnung in Rayol-Canadel-sur-Mer, Le Lavandou, Cavalaire-sur-Mer, La Croix-Valmer oder allgemein an der Küste des Var? MP Propriétés begleitet Sie bei der Suche nach einer Immobilie, die sowohl zu Ihrer persönlichen Nutzung als auch zu Ihrem Vermietungsprojekt passt.
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