Acheter une résidence secondaire pour la louer permet d’envisager un projet immobilier avec un double objectif : profiter personnellement du logement quelques semaines dans l’année et générer des revenus locatifs lorsqu’il est disponible.
Sur la Côte d’Azur, cette stratégie peut notamment concerner une villa familiale, une maison avec piscine ou un appartement proche du littoral. Du Rayol-Canadel-sur-Mer au Golfe de Saint-Tropez, en passant par Le Lavandou, Cavalaire-sur-Mer ou La Croix-Valmer, les possibilités sont nombreuses, mais tous les biens ne répondent pas de la même manière à ce double usage.
Le choix ne doit donc pas reposer uniquement sur un coup de cœur ou sur un rendement théorique.
Une bonne résidence secondaire destinée à être ponctuellement louée doit d’abord correspondre à votre mode de vie, tout en présentant des caractéristiques susceptibles d'intéresser des locataires lorsque vous ne l’occupez pas.
Une résidence secondaire entraîne des dépenses tout au long de l’année alors qu’elle peut rester inoccupée pendant plusieurs mois.
La taxe foncière, l’assurance, les charges de copropriété éventuelles, l’entretien, les travaux, les abonnements ou encore l’entretien d’un jardin et d’une piscine représentent autant de coûts à anticiper.
La taxe d’habitation reste par ailleurs applicable aux résidences secondaires en 2026, avec des modalités et des taux dépendant notamment des collectivités locales. Certaines communes peuvent également appliquer une majoration.
Louer la propriété lorsqu’elle n’est pas utilisée peut alors permettre de générer des revenus contribuant à absorber une partie de ces dépenses.
Mais cette stratégie conserve une différence fondamentale avec un investissement locatif classique :
le propriétaire souhaite lui aussi profiter du logement.
Il faut donc trouver un équilibre entre trois dimensions :
plaisir personnel + patrimoine + potentiel locatif.
La distinction est importante avant même de commencer les recherches.
| Résidence secondaire louée ponctuellement | Investissement locatif |
|---|---|
| Usage personnel important | Objectif locatif prioritaire |
| Choix influencé par le mode de vie | Choix principalement économique |
| Périodes réservées au propriétaire | Disponibilité locative généralement prioritaire |
| Revenus complémentaires possibles | Revenus au cœur du projet |
| Dimension patrimoniale et affective forte | Analyse principalement patrimoniale et financière |
Une personne recherchant un appartement exclusivement destiné à la location ne sélectionnera donc pas nécessairement le même bien qu’une famille souhaitant passer plusieurs semaines par an sur la Côte d’Azur.
C’est précisément pour cette raison qu’il faut définir le projet avant l’achat.
C’est une question simple, mais déterminante.
Imaginez une famille souhaitant acheter une villa sur le littoral varois et y séjourner systématiquement trois semaines en juillet, deux semaines en août et pendant plusieurs vacances scolaires.
Ces périodes peuvent également correspondre à une partie importante de la demande touristique.
La famille peut parfaitement faire ce choix, mais elle doit alors construire ses prévisions locatives en conséquence.
À l’inverse, un propriétaire venant principalement au printemps et en septembre pourra disposer d’un calendrier différent.
Il est donc utile de déterminer avant l’achat :
Ne construisez jamais votre projet sur 52 semaines de disponibilité si vous achetez précisément le bien pour en profiter.
La localisation doit fonctionner à la fois pour le propriétaire et pour les futurs occupants.
Sur le littoral varois, chaque secteur possède son propre positionnement.
Le Rayol-Canadel-sur-Mer correspond particulièrement à la recherche d’un environnement résidentiel, de villas, de vues mer et de résidences secondaires.
Pour une propriété haut de gamme, l’analyse ne peut pas être réduite au nombre de mètres carrés.
L’orientation, la qualité réelle de la vue, la configuration du terrain, les espaces extérieurs, l’accès à la propriété ou encore la proximité du littoral peuvent créer des différences importantes entre deux villas.
Pour un propriétaire recherchant à la fois un lieu de villégiature et un actif patrimonial, ces critères méritent une attention particulière.
Le Lavandou permet d’envisager différents types de biens : appartement, maison ou villa.
Cette diversité peut convenir à des projets très différents, allant du pied-à-terre utilisé régulièrement à une résidence familiale plus importante.
La proximité des plages, les commerces, le stationnement et les espaces extérieurs font partie des éléments à étudier selon le secteur.
Cavalaire-sur-Mer possède un profil de station balnéaire avec son port et une offre immobilière comprenant appartements, maisons et villas.
Un appartement bien placé peut répondre à une logique différente d’une villa familiale avec plusieurs chambres et piscine.
Le choix dépend donc moins de la commune seule que de l’usage envisagé.
Pour des projets plus haut de gamme, La Croix-Valmer, Grimaud et plus largement le Golfe de Saint-Tropez offrent des marchés où la rareté du bien, son environnement, ses prestations et sa localisation peuvent prendre une importance considérable.
À Saint-Tropez et dans certains secteurs du Golfe, la logique peut devenir résolument premium, avec une clientèle française et internationale.
Il n’existe pas de réponse universelle.
Un appartement peut présenter plusieurs avantages pour un propriétaire qui habite loin de sa résidence secondaire.
Son entretien est généralement plus simple et certaines résidences disposent de prestations intéressantes.
Sur le littoral, un appartement proche des plages, des commerces et disposant d’un stationnement peut être particulièrement pratique.
Il faut cependant étudier attentivement :
Une villa correspond davantage à certains usages familiaux et à une clientèle recherchant davantage d’espace et d’intimité.
Une piscine, plusieurs chambres, un jardin, une terrasse, une vue mer et des possibilités de stationnement peuvent constituer des caractéristiques importantes.
En contrepartie, une villa implique généralement davantage d’entretien.
Piscine, jardin, équipements extérieurs, toiture, façades et différents éléments techniques doivent être intégrés au budget global.
| Critère | Appartement | Villa |
|---|---|---|
| Entretien | Généralement plus simple | Généralement plus important |
| Extérieurs | Terrasse ou balcon selon le bien | Jardin, terrasse, piscine possibles |
| Usage familial | Variable selon la surface | Souvent adapté aux familles |
| Charges | Copropriété à considérer | Entretien individuel plus important |
| Gestion à distance | Peut être plus simple | Organisation locale souvent utile |
| Positionnement premium | Possible | Très présent sur certains marchés du littoral |
Un bien séduisant pour son propriétaire n’est pas automatiquement adapté à la location saisonnière.
Sur la Côte d’Azur, plusieurs caractéristiques peuvent avoir une influence importante.
Dire qu’un logement est « proche de la mer » peut recouvrir des réalités très différentes.
Il faut regarder concrètement le temps nécessaire pour rejoindre la plage, les commerces ou le centre, mais aussi les conditions de déplacement en pleine saison.
Ce critère est parfois sous-estimé lors de l’achat.
Pourtant, dans une station balnéaire où le stationnement devient plus difficile en haute saison, disposer d’une place privative peut considérablement améliorer le confort d’utilisation.
Cela vaut autant pour le propriétaire que pour les personnes qui loueront le logement.
Une terrasse réellement utilisable pour déjeuner n’a pas la même valeur d’usage qu’un balcon étroit.
Pour une villa, jardin, terrasse et piscine participent également à l’expérience globale du séjour.
Toutes les vues mer ne sont pas comparables.
Une échappée sur la Méditerranée depuis une chambre n’a pas le même impact qu’une vue panoramique permanente depuis la terrasse et les principales pièces de vie.
Sur certains marchés de prestige, cette nuance peut jouer aussi bien sur l'attractivité du bien que sur sa dimension patrimoniale.
Il faut regarder au-delà de la surface totale.
Une maison avec quatre véritables chambres et plusieurs salles de bains peut répondre à un usage familial très différent d’une propriété de surface comparable dont la distribution est moins adaptée.
Acheter une résidence secondaire pour la louer nécessite de réaliser une simulation réaliste.
Il ne suffit pas de multiplier un tarif de location observé en haute saison par 52 semaines.
Il faut plutôt raisonner ainsi :
Recettes locatives estimées
– frais de gestion et de commercialisation
– entretien supplémentaire
– ménage et prestations restant à la charge du propriétaire
– charges liées au bien
– fiscalité applicable
= résultat réel à analyser
Il faut ensuite replacer ce résultat dans le projet global.
Une résidence secondaire peut rester pertinente pour son propriétaire même si ses locations ne couvrent pas l'intégralité de son coût annuel. Les revenus peuvent simplement participer au financement des charges d’un logement dont la fonction première reste personnelle.
À l’inverse, si l’équilibre financier dépend impérativement d’un niveau très élevé d’occupation, le projet mérite d’être examiné avec davantage de prudence.
Le prix d’achat n’est qu’une partie du budget.
Il faut notamment anticiper selon le type de propriété :
En 2026, la taxe d’habitation demeure due sur les résidences secondaires. Son montant dépend notamment de la valeur locative cadastrale et des taux votés localement.
L’objectif est donc de calculer le coût annuel réel de détention, et pas uniquement la mensualité éventuelle du financement.
Ce point doit intervenir avant la signature, et non une fois le bien acheté.
En 2026, la réglementation des meublés de tourisme s’est renforcée. Depuis le 20 mai 2026, l’enregistrement préalable des meublés touristiques s’inscrit dans un dispositif généralisé à l’échelle nationale. Des règles locales peuvent en outre concerner le changement d’usage et d’autres conditions de mise en location.
Dans une copropriété, le règlement doit également être examiné.
L’erreur serait donc d’acheter un appartement en considérant les revenus issus de locations touristiques comme indispensables à l’équilibre financier avant d’avoir vérifié que le projet est effectivement compatible avec la réglementation et la copropriété.
Les règles doivent être vérifiées pour la commune et le bien concernés au moment de l’acquisition.
Les recettes provenant d’une location meublée sont imposables.
Pour les recettes de meublés de tourisme perçues en 2026 et déclarées en 2027, le régime micro-BIC est notamment accessible, sous conditions, jusqu’à 15 000 € de recettes pour un meublé de tourisme non classé et 83 600 € pour un meublé classé. Les abattements forfaitaires associés sont respectivement de 30 % et 50 %. Le régime réel obéit à une logique différente et permet notamment la prise en compte de frais et charges selon les règles applicables.
Les cotisations sociales dépendent également de la situation et du niveau des recettes ; le seuil de 23 000 € constitue notamment un élément important du cadre applicable à la location meublée touristique.
Ces règles fiscales peuvent évoluer et la situation d’un propriétaire peut modifier leur application. Il est donc préférable de faire valider son montage par un professionnel compétent lorsque la location constitue une composante importante du projet.
Pour quelqu’un souhaitant continuer à utiliser sa résidence secondaire, la location saisonnière présente un avantage évident : elle permet de récupérer le logement entre les périodes louées.
Le ministère de l’Économie rappelle d’ailleurs que la courte durée peut permettre de récupérer ponctuellement un logement afin de profiter d’une résidence secondaire quelques semaines dans l’année.
Une location longue durée répond à une logique différente et limite naturellement la possibilité d’occuper personnellement le logement pendant la durée du bail.
Le choix dépend donc directement de l’objectif :
si l’usage personnel reste central, la souplesse du calendrier devient un critère majeur.
Cette question est particulièrement importante pour une clientèle internationale ou pour un propriétaire dont la résidence principale se trouve à plusieurs centaines de kilomètres.
Une location nécessite une organisation concrète :
préparation du logement, accueil, remise des clés, ménage, linge, vérification de la propriété et gestion des différents besoins liés aux séjours.
Une solution de conciergerie peut permettre de déléguer tout ou partie de ces opérations selon les prestations proposées.
Cette organisation peut aussi être utile en dehors des périodes louées.
Une résidence secondaire doit idéalement rester un plaisir. Si chaque séjour commence par une succession de problèmes techniques, de rendez-vous d’entretien et de tâches logistiques, l’expérience change rapidement.
Cette logique prend une importance particulière sur la Côte d’Azur.
Dans l’immobilier de prestige, le prix au mètre carré ne suffit pas toujours pour comparer deux propriétés.
Une villa peut être recherchée pour la combinaison de plusieurs caractéristiques difficiles à reproduire : une adresse, une orientation, un terrain, une vue panoramique, une architecture, une proximité particulière avec la mer ou encore un niveau de confidentialité.
Ces éléments peuvent difficilement être résumés dans une feuille de calcul.
Pour une résidence secondaire haut de gamme, il peut donc être pertinent d’intégrer trois dimensions dans la décision :
| Dimension | Question à se poser |
|---|---|
| Usage | Est-ce réellement un endroit où j’ai envie de séjourner ? |
| Location | Le bien correspond-il à une demande lorsqu’il est disponible ? |
| Patrimoine | Les qualités fondamentales de la propriété sont-elles intéressantes à long terme ? |
Un projet cohérent cherche l’équilibre entre les trois plutôt que la maximisation absolue d’un seul indicateur.
L’intérêt d’intégrer la dimension locative dès la recherche est précisément de pouvoir sélectionner un bien cohérent avec les deux usages.
Fondée par Marie Penna, professionnelle de l’immobilier depuis 2008, et implantée au Rayol-Canadel-sur-Mer, MP Propriétés accompagne des acquéreurs français et internationaux dans leurs projets sur le littoral varois et la Côte d’Azur.
La recherche peut ainsi tenir compte non seulement de l’emplacement et des qualités patrimoniales de la propriété, mais également de critères très pratiques : facilité d’accès, stationnement, nombre de chambres, espaces extérieurs, piscine, proximité des plages, configuration ou encore facilité de gestion à distance.
L’objectif n’est pas de transformer chaque résidence secondaire en produit financier.
Il est de trouver une propriété dont vous aurez réellement envie de profiter et dont la location pourra, si vous le souhaitez, participer à son équilibre économique.
Oui. Une résidence secondaire peut être mise en location lorsqu’elle n’est pas occupée par son propriétaire. Le cadre applicable dépend notamment du type de location, de la commune et éventuellement de la copropriété. Pour un meublé touristique, plusieurs formalités et obligations sont à respecter.
Il est possible d'organiser les périodes de location en fonction de ses propres séjours, sous réserve du respect de la réglementation applicable. Cela permet notamment de conserver certaines semaines pour son usage personnel.
Cela dépend du budget, de l’usage personnel et de la clientèle envisagée. Une villa avec piscine et plusieurs chambres répond à une demande différente d’un appartement proche d’une plage et des commerces.
Le Lavandou, Rayol-Canadel-sur-Mer, Cavalaire-sur-Mer, La Croix-Valmer, Grimaud, Hyères ou encore le Golfe de Saint-Tropez correspondent à des marchés différents. Le choix doit être effectué selon le budget, le type de propriété recherché, l’usage personnel et le projet locatif.
La taxe d’habitation reste applicable aux résidences secondaires en 2026. Des règles particulières et certaines exonérations peuvent toutefois exister selon les situations et les communes.
Oui. Pour un propriétaire vivant loin de sa propriété, une conciergerie ou une organisation locale peut notamment faciliter la préparation du logement et sa gestion pratique selon les services proposés.
Le meilleur test avant d’acheter reste finalement assez simple : le projet immobilier demeure-t-il cohérent si les revenus locatifs sont moins importants que prévu ?
La saisonnalité, la réglementation, les dépenses imprévues ou simplement le souhait de profiter davantage du logement peuvent modifier les prévisions initiales.
Acheter une résidence secondaire pour la louer doit donc reposer sur des hypothèses raisonnables, tout en conservant ce qui fait la particularité de ce type d’acquisition : disposer d’une propriété où revenir, recevoir sa famille et profiter de la Côte d’Azur.
Vous envisagez d’acheter une résidence secondaire au Rayol-Canadel-sur-Mer, au Lavandou, à Cavalaire-sur-Mer, à La Croix-Valmer ou plus largement sur le littoral varois ? MP Propriétés peut vous accompagner dans la recherche d’une propriété adaptée à votre usage personnel et à votre projet de location.
Ce site est protégé par reCAPTCHA et les règles de confidentialité et les conditions d'utilisation de Google s'appliquent.
